L'achat en VEFA

Vente en l'état futur d'achévement acheter neuf en vefa

Qu’est-ce que l’achat d’un bien immobilier en vefa ?

L’achat d’un bien immobilier en VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement consiste à acheter un bien immobilier neuf sur plan matérialisé par la signature d’un contrat de réservation.

Ce contrat défini les termes de votre acquisition et vous garantit l’achèvement du programme immobilier pour lequel vous vous êtes engagé à acheter un logement neuf, et ce même en cas de défaillance du promoteur :

Vous bénéficiez d’une garantie financière d’achèvement (GFA, ) qui vous protège et vous garantit du bon achèvement de l’immeuble.
Il vous garantit également que le logement pour lequel vous avez signé sera bien celui qui vous sera livré aux conditions fixées (Nombre de pièces, Surface, Dégagement, Terrasses, Balcons, Equipements intérieurs, Parkings)

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Le processus d'achat en vefa

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Présentation

Du bien, des plans, équipements, situation de l’environnement et le cas échéant le terrain

Signature du contrat

Signature du contrat de réservation et annexes

Montage du dossier

Montage de votre dossier de financement

Financement

Obtention de votre crédit pour financer l’achat

Signature de l'acte

Signature de l’acte authentique chez le notaire

Construction

Construction de l’immeuble et paiement des appels de fonds progressifs

Livraison

Livraison de votre logement neuf

Aménagement

Aménagement de votre bien et ou celui du locataire si vous êtes investisseur

Le prêt à taux 0%

Bénéficier du prêt à taux 0%

Qu’est-ce que le PTZ ?

Le Prêt à Taux Zéro est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété qui permet aux primo-accédants (1er achat) et aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années écoulées de bénéficier d’un prêt sans intérêts d’emprunt.

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PTZ : Le saviez-vous ?

Près de 8 Français sur 10 sont éligibles au Prêt à taux 0% !
Vous pouvez financer jusque 40% de votre acquisition à 0% selon conditions de ressources
Vous pouvez bénéficier d’une enveloppe de financement à 0% pouvant atteindre 138 000 € selon la taille de votre ménage, la localisation de votre logement, et vos conditions de ressources
Vous pouvez bénéficier d’un différé d’amortissement gratuit et commencer à rembourser votre prêt à taux 0 % dans 5, 10, ou 15 ans selon votre situation

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Pourquoi acheter neuf ?
dans le cadre de l’accession à la propriété

Habitation aux normes

Les normes BBC/RT2012 vous garantissent confort acoustique, thermique et normes de sécurité.

Confort du neuf

Achat sécurisé

Acquisition encadrée

Acheter du neuf c’est faire une acquisition encadrée légalement avec un paiement échelonné.

Logement sur mesure

Offrez vous un logement personnalisé en choisissant tout l’aménagement intérieur.

Qui vous ressemble

Prêt à habiter

Aucun frais de travaux

C’est la garantie de n’avoir aucun frais de travaux sur la copropriété pendant au moins 10 ans.

Frais de notaire réduits

Acheter du neuf c’est profiter de frais de notaire réduits.

Frais ajustés

Pourquoi investir dans le neuf ?
dans le cadre d’un investissement locatif

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Réduction d’impôt

Bénéficiez des dispositifs fiscaux adaptés à votre situation.

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Prêt à louer

Des revenus complémentaires garantis

Pour vous assurer des revenus locatifs garantis, nous vous assurons la location et gestion de votre bien.

Frais de notaire réduits

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Frais ajustés

Tous nos programmes neufs

Découvrez les différents dispositifs fiscaux

Les dispositifs fiscaux

Selon votre objectif d’investissement, votre situation fiscale, votre situation patrimoniale, vous pouvez bénéficier des dispositifs fiscaux suivants :

Dispositif loi pinel

Dispositif loi pinel outre-mer

régime lnmp

lnmp censi bouvard

régime lmp

déficit foncier

nue propriété

malraux & monuments historiques

Le dispositif Loi pinel

Jusqu’à 21% de réduction d’impôt pouvant atteindre 63.000€ d’économie

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est alors, proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18 ou 21%.

Vous souhaitez pouvoir bénéficier d’une simulation « Pinel » personnalisée, gratuite et sans engagement ?

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Les conditions du dispositif

Acheter un bien neuf en VEFA au norme BBC 2005 et respecter les normes thermiques RT 2012
Etre achevé dans sous un délai de 30 mois maximum à compter de la déclaration d’ouverture du chantier
Etre loué en qualité de résidence principale dans les 12 mois de sa livraison, sur 6,9 ou 12 ans selon l’engagement choisi, et respecter les plafonds de loyers établis selon les zones dites « Pinel » et « conditions de ressources des locataires »
L’acquisition ne peut pas dépasser plus de 300.000 € et un prix de 5500 € / m² (Maxi achat de 2 biens par an dans les limites de 300.000 €)

Le dispositif Pinel outre-mer

Le principe de La LOI PINEL OUTREMER est de permettre à tout contribuable Français qui fait l’acquisition d’un logement neuf à but locatif situé en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre- et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna, de bénéficier de réduction d’impôts en fonction de la durée de location de son investissement.

Le montant de la défiscalisation est donc déterminé en fonction du montant de l’investissement et la durée de location :

Location du bien acheté en loi Pinel Outre-Mer sur 6 ans : Taux de réduction d’impôts de 23%(*)
Location du bien acheté en loi Pinel Outre-Mer sur 9 ans : Taux de réduction d’impôts de 29%(*)
Location du bien acheté en loi Pinel Outre-Mer sur 12 ans : Taux de réduction d’impôts de 32 %(*)

(*) Taux de réduction d’impôts s’appliquant au montant de l’investissement majoré des frais de notaires.

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Les conditions du dispositif

Acheter un bien neuf en VEFA au norme BBC 2005 et respecter les normes thermiques RT 2012
Etre achevé dans sous un délai de 30 mois maximum à compter de la déclaration d’ouverture du chantier
Etre loué en qualité de résidence principale dans les 12 mois de sa livraison, sur 6,9 ou 12 ans selon l’engagement choisi, et respecter les plafonds de loyers établis selon les zones dites « Pinel » et « conditions de ressources des locataires »
L’acquisition ne peut pas dépasser plus de 300.000 € et un prix de 5500 € / m² (Maxi achat de 2 biens par an dans les limites de 300.000 €)

Régime LMNP

Le principe du dispositif fiscale de LMNP est de permettre à tout contribuable Français de faire l’acquisition d’un logement neuf meublé et :

De percevoir des revenus locatifs qui rentreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
De récupérer la TVA (Valable uniquement si vous achetez un bien neuf)
De bénéficier de réduction d’impôts

Comment cela marche ?

Pour bénéficier du dispositif de LMNP vous avec le choix d’investir dans :

Des Résidences de Tourisme
Des Résidences Etudiantes
Des Résidences Seniors
Des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

Vous devez confier à un exploitant professionnel qui assurera la gestion de votre bien et ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

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Quel statut ? Quelle fiscalité ?

Dès lors que vous respectez la nature de l’investissement et que le montant des recettes de la ou les locations meublées, n’excédent pas 23 100€ par an ou 50% de ses revenus globaux par an vous bénéficiez du statut fiscal de Loueur Meublé non professionnel.

Quelle fiscalité ?

La fiscalité dépend du montant des recettes (Loyers) que vous encaissez !

le régime micro BIC
le régime réel

Si vos recettes annuelles sont inférieures à 32 600 € HT/An :

Vous bénéficiez du régime de la micro-entreprise dit régime micro BIC.
Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% , signifiant que vous ne paierez des impôts que sur la moitié de loyers.

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 32 600 € HT /An :

Vous bénéficiez du régime réel.
Vous pourrez déduire de vos recettes certains frais du type
- Droits d’enregistrement
- Travaux d’entretien et divers réparation,
- Frais de gestion et autres (Assurances)
- Intérêts d’emprunt
- Impôts locaux
- Amortissements sur le prix d’achat et ou gros travaux non déductibles
- Amortissement du Mobilier

LMNP Censi Bouvard

Si vous investissez dans une résidence de services neuve, vous pouvez choisir entre le statut LMNP classique ou bénéficier de l’avantage fiscal Censi-Bouvard et d’ une réduction d’impôts égale à 11 % du prix du logement dans la limite d’un plafond d’investissement de 300.000 €.

Valable juqu’au 31 Décembre 2017, le dispositif de réduction d’impôts Censi Bouvard vous oblige à louer votre bien en meublé pendant au moins 9 ans, en statut non professionnel.

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Les logements concernés ? Les résidences » Services »

Les logements neufs livrables, logements en état futur d’achèvement ou logements de plus de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation dans le cadre de :

De Résidences Etudiantes
De Résidences Seniors
D’ EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes),

La réduction d’impôt Censi-Bouvard ?

11% du montant de l’investissement et frais d’acquisition sur 9 ans.

La Récupération de la TVA : Comme tout investissement en LMNP, et si vous respectez bien les conditions de loueur meublé non professionnel au régime réel, vous bénéficiez de la récupération du montant de la TVA comprise dans le prix d’acquisition de votre logement neuf.

Régime LMP

Le principe du dispositif fiscale de LMP est de permettre à tout contribuable Français de faire l’acquisition d’un logement neuf meublé et :

De percevoir des revenus locatifs qui rentreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
De récupérer la TVA (Valable uniquement si vous achetez un bien neuf)

A la différence du statut LMNP, pour le statut de LMP loueur Meublé professionnel, vous devez obligatoirement confier la gestion de votre bien à un exploitant professionnel et être inscrit au registre du commerce et des sociétés, soit en nom propre ou société

Comment cela marche ?

Pour bénéficier du dispositif de LMP vous avec le choix d’investir dans

Des Résidences de Tourisme
Des Résidences Etudiantes
Des Résidences Seniors
Des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes),

Quel statut ? Quelle fiscalité ?

Pour bénéficier du statut de LMP, le montant des recettes TTC de la ou les locations meublées, charges comprises doivent nécessairement dépasser 23 000€ par an

Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

Si ces conditions ne sont pas remplies, le loueur sera alors considéré au titre de l’administration fiscale comme un Loueur non professionnel

La location meublée, pourra être saisonnière, dès lors qu’elle revêt un caractère régulier et habituel et professionnel.

Quelle fiscalité ?

La fiscalité dépend du montant des recettes (Loyers) que vous encaissez !

le régime micro BIC
le régime réel

Si vos recettes annuelles (Chiffre d’affaires) sont inférieures à 82 800 € HT/An :
Vous bénéficiez du régime de la micro-entreprise dit régime micro BIC.

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 82 800 € HT /An :

Vous bénéficiez du régime réel.
Vous pourrez déduire de vos recettes certains frais du type
- Droits d’enregistrement
- Travaux d’entretien et divers réparation,
- Frais de gestion et autres (Assurances)
- Intérêts d’emprunt
- Impôts locaux
- Amortissements sur le prix d’achat et ou gros travaux non déductibles
- Amortissement du Mobilier

Exonération des plus-values de cession

Si les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession et que l’activité a commencé depuis au moins 5 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values
Si les recettes de location sont comprises entre 90 000 € et 126.000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession et que l’activité a commencé depuis au moins 5 ans, vous bénéficiez d’une exonération partielle des plus-values.

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Déficit foncier

Comment cela marche ?

Le principe du dispositif Déficit foncier , est d’acquérir un bien immobilier locatif ancien sur lequel des travaux d’entretien, de rénovation, et d’amélioration seront réalisés.

Le montant des travaux réalisés générant une charge, viendront en déduction des revenus fonciers existant. Cette déduction permettra de diminuer le revenu foncier taxable et donc l’imposition sur le revenu.

Ce dispositif du déficit foncier s’adresse donc à tous les investisseurs se situant dans une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée dont les revenus sont issus en grande partie de revenus fonciers.

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Quels avantages fiscaux ?

Le déficit foncier s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et ce dès l’année de la réalisation des travaux.
L’excédent de déficit foncier, n’est pas perdu puisqu’il pourra s’imputer sur les revenus fonciers à venir pendant les 10 années suivantes.

Conditions ?

Le bien devra être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit foncier sur les revenus globaux.
La nature des travaux réalisés devront être détaillés dans la déclaration 2044 spéciale et justifiés par des factures en cas de contrôle par l’administration fiscale.

Nue propriété

Comment cela marche ?

Le principe du dispositif « Nue-Propriété » est de permettre à tous les contribuables français d’acquérir un bien immobilier démembré dont l’usufruit est acheté par un bailleur social pour une durée de 15 à 20 ans.

Pendant cette période, le bailleur social (Ou dans des cas rares le bailleur privé) et usufruitier du dit bien perçoit les loyers, assume la gestion et toutes les charges (Entretien, réparation, taxe foncière …) ainsi que les risques locatifs (vacance et impayés).

À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère le bien en pleine propriété et en dispose comme bon lui semble :

Continuer de le louer
Décider de le vendre
L’occuper.

Conditions ?

Confier l’usufruit du bien acheté en nue-propriété à un bailleur privé ou social, pour une durée de 12 ou 15 à 20 ans

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Quels avantages fiscaux ?

Le dispositif de la Nue-propriété permet aux acquéreurs de bénéficier d’un prix d’achat réduit. Lorsque que l’usufruitier est un bailleur social, une décote de 40% est appliqué sur un démembrement pour une durée de 15 ans, auquel s’ajoute 2% par année supplémentaire soit 50% sur 20 ans.
Dans le cas d’un bailleur privé, la décote n’est que de 34% avec une durée de démembrement de 12 ans.
L’investisseur est « exonéré » de la taxe foncière, celle-ci étant assurée par le bailleur
La valeur d’achat de la Nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette de l’ISF
En cas de donation de son vivant, la valeur du bien retenue est bien celle du prix d’achat de la nue-propriété. Au décès, les héritiers récupèrent la pleine propriété du bien sans fiscalité pour une valeur élevée (généralement du double de la valeur de la ne propriété)
Enfin, l’investissement en nue-propriété ne rentre pas dans les plafonds des niches fiscales.

Le principaux avantages de ce dispositif repose donc sur :

L’accès à l’acquisition d’un bien à un prix très réduit qu’il n’aurait peut- être pas pu être possible d’acquérir à la valeur de son prix réel de marché
L’accès à des revenus locatifs futurs, si à l’issue de la durée du démembrement vous décider de continuer de louer le bien
La réalisation d’une plus-value immobilière potentielle
La garantie d’avoir un investissement bien géré

Malraux & monuments historiques

Monuments historiques

Comment cela marche ?

Afin de favoriser la sauvegarde de notre patrimoine national, et nos monuments historiques, le dispositif fiscal Monuments Historiques permet à tout propriétaire privé et ou investisseur de réaliser des travaux de restauration sur des immeubles protégés et ou classés et de bénéficier de déductions fiscales, sous réserve d’une conservation du dit immeuble durant 15 ans

L’immeuble doit être situé en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé et ou secteur sauvegardé.

Sont donc considérés comme « Monuments Historiques »

les immeubles classés monuments historiques
les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire (ISMH)
les immeubles possédant le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Les travaux de restauration du monument historique (classés ou non), peuvent faire l’objet de subventions de l’état qui décidera ou pas de son intervention.

Quels avantages fiscaux ?

Les charges d’investissement y compris intérêts d’emprunt, entretien, impôt foncier etc .. sont déductibles des revenus fonciers. En cas de déficit foncier probable, celui-ci est déductible des revenus globaux de l’investisseur

100% du coût des travaux de restauration sur l’immeuble pourront être déductible de vos revenus globaux si le bien est classé et est ouvert au public

A défaut seuls 50% des travaux seront déductibles si le monument historique est fermé au public.

Conditions ?

Que vous conserviez le monument historique 15 ans minimum
Que l’immeuble ne soit pas mis en copropriété (Sauf agrément particulier)
Que le monument historique soit ouvert à la visite 50 jours par an, (dont 25 jours non ouvrables (dimanches, jours fériés) entre avril et septembre) ou 40 jours durant les mois de juillet, août et septembre pour bénéficier de 100% de déductibilité des travaux
Obtenir de la DRAC un certificat de conformité dès la fin de travaux, justifiant de la bonne réalisation des travaux .

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Loi MALRAUX

Comment cela marche ?

Le principe du dispositif loi Malraux est de permettre à tous les contribuables français d’acquérir un bien immobilier situé en zone sauvegardée et d’y faire réaliser des travaux de restauration ouvrant droit à réduction d’impôts.

Quels avantages fiscaux ?

La loi Malraux 2017, permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de :

30% du montant des travaux réaliséssur des programmes Malraux situés dans les secteurs sauvegardés Malraux des villes Françaises, Montpellier, Paris, Nantes, Lyon, Bordeaux, …..
Ou de 22% en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ou ZPPAUP).
La réduction d’impôts de 22% ou 30 % des travaux est plafonnée à un montant de travaux de 400.000 €

Il est à noter que la loi Malraux n’est plus soumise au plafond des niches fiscales depuis 2013.

Conditions ?.

Les travaux réalisés devront être soumis à la validation par un architecte des bâtiments de France.
Le bien devra être loué pendant une durée de 9 ans à usage d’habitation.
Le droit à la réduction d’impôt ne sera effectif que lorsque la restauration de l’immeuble sera déclarée d’utilité publique ou lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé aura été approuvé.

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